下半年近百余幅土地流拍： 土地市場(chǎng)冷熱不均 房企資金短板浮現(xiàn)
發(fā)布時(shí)間：2017/11/30 9:02:50 瀏覽次數(shù)：7010 來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 cjjt-fdc
隨著房企經(jīng)濟(jì)圈布局戰(zhàn)略加強(qiáng)與資金鏈變化，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)明顯特征：今年下半年以來(lái)，全國(guó)各地土地供應(yīng)增多，一邊是熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，一邊是不少區(qū)域土地頻頻流拍，土地市場(chǎng)表現(xiàn)出冷熱不均。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于樓市調(diào)控深入，一二線城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標(biāo)達(dá)到44宗，其中一線城市北京1宗、廣州2宗，合計(jì)數(shù)據(jù)同比上漲4成。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7-10月，全國(guó)35個(gè)大中城市共計(jì)流拍128宗，同比增加約37.6%，流拍占推出土地比例3.37%，同比上漲約0.8個(gè)百分點(diǎn)。
某機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，2017年11月20日至11月26日，40個(gè)主要城市共推出各類(lèi)土地185宗，環(huán)比增加111%，成交量環(huán)比減少51%，出讓金總額環(huán)比下跌78%。15個(gè)城市無(wú)土地推出，25個(gè)城市無(wú)土地成交，這意味著有10個(gè)城市推出的土地流拍。
與此對(duì)應(yīng)的是，TOP10房企大部分已提前完成全年銷(xiāo)售任務(wù)，但利潤(rùn)率卻持續(xù)走低。以第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2016年排名靠前的房企如恒大、萬(wàn)科、碧桂園、綠地、保利等，凈利潤(rùn)率大多在5%-6%。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，一方面，前兩年高價(jià)地集中入市，遭遇限價(jià)；另一方面，房企擴(kuò)張中經(jīng)濟(jì)圈布局范圍過(guò)大，導(dǎo)致區(qū)域盈利不均衡，不少房企也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。受調(diào)控影響，市場(chǎng)利潤(rùn)不斷被壓縮，開(kāi)發(fā)商資金壓力越來(lái)越大，拿地意愿有所減弱，另外，面對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的嚴(yán)峻考驗(yàn)，開(kāi)發(fā)商拿地更加“做足功課”，對(duì)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)渴望迫切。所以，一旦性價(jià)比高的土地面市，開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶激烈；而總價(jià)過(guò)高、配建產(chǎn)品屬性過(guò)多或是位置不好的地塊，零溢價(jià)成交或是流拍。
隨著資金壓力增大，利潤(rùn)和回款成為房企首先考慮的指標(biāo)。11月25日，融信品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理張文龍對(duì)媒體表示，利潤(rùn)才是融信擺在第一位的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。“2017年至今，我們主營(yíng)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)保持在15%，在融信內(nèi)部，回款和利潤(rùn)的權(quán)重KPI超過(guò)銷(xiāo)售規(guī)模。有規(guī)模才會(huì)有回款，有回款才能結(jié)算利潤(rùn)，董事會(huì)對(duì)管理團(tuán)隊(duì)考核回款利潤(rùn)，是一種倒逼機(jī)制。”
流拍繼續(xù)增加
一二線城市的土拍熱度依然持續(xù)。綜合中原地產(chǎn)、同策咨詢、中指院等多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，截至11月15日，全國(guó)50大城市賣(mài)地收入刷新歷史同期紀(jì)錄，多達(dá)28541.8億，同比（20080億）上漲42%。全國(guó)47個(gè)城市賣(mài)地超過(guò)200億，北京和杭州的土地出讓金超過(guò)2000億元，分別為2509億和2011.7億。
其中，一線城市共推出土地24宗，較上周增加20宗，面積164萬(wàn)平方米，較上周增加153萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲1363%。僅深圳無(wú)宅地供應(yīng)。供應(yīng)增多同時(shí)卻是成交量?jī)r(jià)齊跌，11月20日至11月26日，一線城市共成交土地12宗，較上周增加2宗，成交面積57萬(wàn)平方米，較上周減少6萬(wàn)平方米，成交樓面價(jià)8606元/平方米，環(huán)比下跌65%，成交總金額93億元，環(huán)比下滑71%。
二線代表城市共推出土地161宗，較上周增加57宗，面積805萬(wàn)平方米，較上周增加356萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲79%。成交方面也整體縮水，共成交42宗，較上周減少61宗，成交面積230萬(wàn)平方米，較上周減少297萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑56%。
值得關(guān)注的是，在加大土地供應(yīng)的情況下，宅地活躍度卻在降低。11月20日至11月26日，累計(jì)宅地成交41宗，較上周減少13宗，成交總量216萬(wàn)平，較上周下滑逾三成，榜單樓面均價(jià)為5225元/平方米，環(huán)比下跌近四成。三四線城市占據(jù)七席，為榜單主力。不過(guò)該時(shí)期上海有12宗地塊入市，其中10宗為住宅用地，總計(jì)收金93億元，位居出讓金榜單榜首，其中浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)三單元B1-02地塊由華潤(rùn)置地以34.4億元攬入囊中。
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7-10月，全國(guó)35個(gè)大中城市共計(jì)流拍128宗，同比增加約37.6%，流拍占推出土地宗數(shù)3.37%，同比上漲約0.8個(gè)百分點(diǎn)。今年前十個(gè)月，全國(guó)35個(gè)大中城市，土地流拍宗數(shù)較多的有烏魯木齊、寧波、銀川、青島、重慶、太原、成都等，基本集中在非核心的二三線城市。其中，烏魯木齊市今年下半年就有20宗土地流拍，規(guī)劃建筑面積達(dá)164.28萬(wàn)平方米。
根據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)、同策研究院統(tǒng)計(jì)，2017年1-10月全國(guó)35個(gè)大中城市流拍土地中，工業(yè)用地占39%，住宅用地占29%，商業(yè)辦公用地占28%。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，商辦、工業(yè)用地供應(yīng)過(guò)剩是土地流拍的一大原因。同策研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市工業(yè)、住宅土地供應(yīng)比例維持在0.5以上，平均值為1.15；二線城市工業(yè)、住宅土地供應(yīng)比例維持在1以上，平均值為1.27。2016年，二線城市存量增加，去化周期穩(wěn)定在80個(gè)月左右，受調(diào)控政策影響，今年一線城市去化周期明顯增加，二線城市去化周期明顯縮短，目前均保持在60個(gè)月左右，存量巨大。
張宏偉預(yù)計(jì)，2018年由于房企布局中心轉(zhuǎn)移，土地流拍將增加。2016年以來(lái)，合肥市曾因房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)快速上漲，和廈門(mén)、南京和蘇州并稱為“房?jī)r(jià)四小龍”。但今年7-10月，合肥下屬的區(qū)縣已有三宗居住用地流拍，11月又有兩宗居住用地流拍。城市布局分化加劇，非核心二線城市或不受外溢影響的三四線城市投資風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然土地流拍不是主流，但隨著樓市繼續(xù)降溫，預(yù)計(jì)2018年土地流標(biāo)或繼續(xù)增加。
房企資金緊張
根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，今年1-10月，全國(guó)35個(gè)大中城市成交土地平均溢價(jià)率為27.87%，較去年同期的51.37%大幅下降，成交土地均價(jià)為6323.78元/平米，同比上漲約37.4%。
土拍溢價(jià)率下降同時(shí)，土地價(jià)格不降反升。底價(jià)高導(dǎo)致房企獲利空間有限，如上海近期成交的航頭宅地，預(yù)計(jì)成本價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上，而該項(xiàng)目周邊的新樓盤(pán)如金地藝華年，近兩個(gè)月二手房成交均價(jià)在3.6萬(wàn)元/平方米左右。
張大偉認(rèn)為，部分地塊掛牌價(jià)格過(guò)高，也是出現(xiàn)流標(biāo)的主要原因之一。從2016年“9·30”開(kāi)始，全國(guó)一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，房企資金壓力越來(lái)越大，雖然整體銷(xiāo)售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊積極性降低。
根據(jù)中信證券研究部數(shù)據(jù)，2017年三季度末，房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率111%，較年初提升20%，A股地產(chǎn)板塊的杠桿率持續(xù)提高，已接近2015年三季度末高點(diǎn)。而Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)6.04萬(wàn)億元，同比增加14038億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)23.21%，A股平均每家上市房企負(fù)債達(dá)445億元。
張宏偉認(rèn)為，在限購(gòu)之后市場(chǎng)趨冷的大背景下，除非有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，特別是深耕三四線城市多年，如碧桂園或者恒大，依靠自身品牌，能在小城市有所斬獲，大部分開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)重心，基本上都在一二線城市或省會(huì)城市。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，房企更需擴(kuò)大規(guī)模。
11月以來(lái)，TOP10房企中，拿地金額排名前三為碧桂園、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)，融創(chuàng)和陽(yáng)光城拿地金額為零。二線城市推地量與成交量均領(lǐng)先，其次是一線城市，三四線城市最少；成交面積與推地面積占比來(lái)看，一線幾乎100%成交，二線城市與三四線城市均接近60%，由此可見(jiàn)房企拿地區(qū)域選擇仍然傾向一線城市。
張文龍表示，目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理格局和房地產(chǎn)趨勢(shì)都發(fā)生了變化，城市不能再用一二三線來(lái)劃分，更多地形成了都市圈和城市群。融信將深耕如福州為中心、廈門(mén)為中心、廣州為中心的城市群。
融信今年就加強(qiáng)了管理賦能與城市群布局，將原來(lái)四個(gè)區(qū)域全部升級(jí)成了事業(yè)部，把事業(yè)部作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的實(shí)體，分別管轄福建、廣東、海南；上海、江蘇、山東；浙江、江西、湖南；天津、河北、河南、山西、湖北。與此同時(shí)，營(yíng)銷(xiāo)考核主體從項(xiàng)目調(diào)整為事業(yè)部。融信事業(yè)部制具有更大的獎(jiǎng)罰權(quán)及自主權(quán)。這從其拿地策略的轉(zhuǎn)變也可以看出來(lái)。
張文龍介紹，融信拿地時(shí)加強(qiáng)了對(duì)城市的研究，重點(diǎn)選取城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，如上海虹橋商務(wù)區(qū)和杭州奧體新城。由于一線城市受到嚴(yán)格限制，融信還將關(guān)注商辦項(xiàng)目，“我們?cè)谏虾５膬纱笊剔k項(xiàng)目到年底累計(jì)認(rèn)購(gòu)有望接近100億，這叫繞道行軍。”
根據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2017年1-10月，融信中國(guó)以369億元的拿地金額，在全國(guó)房地產(chǎn)中排名18位。
