50城土地交易額上漲四成 房企漸趨理性溢價率下調(diào)
發(fā)布時間：2018/7/2 9:09:51 瀏覽次數(shù)：12316 來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 cjjt-fdc
“地王”雖許久未現(xiàn)市場，但今年以來的土地交易仍然維持著旺盛的勢頭。
中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，今年50大城市合計土地出讓金達(dá)17019億，同比多賣了4839億，漲幅達(dá)40%。其中，杭州、長沙、長春等熱點城市的漲幅超過100%，濟(jì)南、福州、南通、青島則超過200%。
房企方面，大型企業(yè)總體拿地支出仍維持高位，但態(tài)度已趨理性。今年以來，熱點城市土地交易價格較為平穩(wěn)，溢價率普遍收窄，流標(biāo)、流拍現(xiàn)象逐漸增多。
分析人士指出，這是庫存短缺和資金鏈趨緊雙重影響的結(jié)果。隨著融資渠道進(jìn)一步收窄，未來土地市場將可能進(jìn)入降溫通道。
二三四線城市交易旺盛
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，一線城市土地交易相對冷淡，北京、上海、廣州都出現(xiàn)土地出讓金同比下降的情況，北京、廣州的土地交易面積也同比有所下滑。深圳土地交易偏少，甚至沒有進(jìn)入前50強(qiáng)。
上半年土地交易旺盛的區(qū)域，主要位于熱點二線城市和部分三線城市。其中，杭州成交土地1533萬平方米，同比增長51%。土地出讓金規(guī)模達(dá)1469億元，同比增長119.73%，成為上半年土地出讓金最高的城市。
其他二線城市中，重慶土地出讓金超過800億，蘇州在700億以上，鄭州、濟(jì)南均超過600億。
部分三線城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉興、湖州、南通的出讓金均在300億以上，同比大幅提升。徐州、菏澤也超過200億。考慮到這些城市的地價水平無法和一二線城市相比，這種交易規(guī)模已屬龐大。
土地交易旺盛的直接原因，在于地方政府推地規(guī)模加大。
按照自然資源部的要求，熱點一二線城市去年紛紛制定了土地供應(yīng)五年計劃，其中大部分城市的供地規(guī)模都有所提升。今年以來，這些城市土地供應(yīng)仍然保持旺盛水平。
如今年5月末，杭州市下城區(qū)宣布，2018年計劃推出22宗地塊。當(dāng)?shù)厥袌鋈耸勘硎荆@樣大范圍大面積集中土地推介，對下城來說是第一次。寧波也于6月初首次公布月度土地出讓計劃，當(dāng)月共計劃出讓經(jīng)營性用地25宗（其中住宅用地24宗），土地面積1745畝，遠(yuǎn)超去年同期。
對于三四線城市來說，大規(guī)模推地有著另外的原因。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面，近年來的棚戶區(qū)改造，騰出了不少優(yōu)質(zhì)地塊；另一方面，地方政府對土地財政仍有一定程度的依賴。
他還表示，更深層原因在于這些城市的庫存規(guī)模已至低位。根據(jù)上海易居研究院監(jiān)測，截至2018年5月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為42708萬平方米，環(huán)比減少1.6%，同比減少8.2%。“當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月的水平，即回落到了六年前的水平。”
該機(jī)構(gòu)還指出，2018年5月，100個城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，比4月份的10.3個月有所下滑。而根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，合理的存銷比區(qū)間應(yīng)維持在12-16個月。
“存銷比繼續(xù)走低，也可以解釋近期全國百城房價依然上漲的現(xiàn)象。”該機(jī)構(gòu)表示。
房企態(tài)度趨于理性
從房企角度看，對土地的需求仍然旺盛。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至6月27日，僅統(tǒng)計招拍掛市場的權(quán)益拿地金額，今年就有30家房企拿地超過百億，合計拿地金額高達(dá)7594億。
其中，碧桂園土地支出已高達(dá)880億，位居房企之首。萬科為613億，保利546億，龍湖、中海、華潤、旭輝的拿地金額都在300億以上。
該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，如果算上并購市場，房企在拿地中的支出還將提高。
中原地產(chǎn)還指出，大中型房企前5月業(yè)績普遍向好，其資金狀況有所改善。加之企業(yè)對規(guī)模的追求仍然強(qiáng)烈，使得“調(diào)控持續(xù)加碼趨勢下，房企依然在明顯的拿地加速過程中”。今年前5月，房企到位資金增速為5.1%，比前4月提高3個百分點，在連續(xù)三個月收窄后首度提高。
但與往年相比，房企在土地市場已經(jīng)理性了許多，這直接表現(xiàn)為，大部分熱點城市的土地溢價率出現(xiàn)下降。其中，今年以來杭州土地溢價率為41.63%，同比下降22個百分點；重慶的溢價率為13.95%，同比下降46個百分點；北京的土地溢價率僅為14.02%，下降51個百分點。
某大型房企西安公司負(fù)責(zé)人透露，總部對區(qū)域公司的拿地預(yù)算收得很緊，從去年下半年以來，公司還沒有在西安拿地。他同時認(rèn)為，土地出讓條件苛刻，也限制了企業(yè)的拿地?zé)崆椋热缗浣ㄒ?guī)模增多、限價條款嚴(yán)格等。
該人士表示，當(dāng)前西安限價政策較為嚴(yán)厲，且有長期化趨勢。對于在當(dāng)?shù)赜幸稽c土地儲備的企業(yè)來說，現(xiàn)階段更加注重利潤和現(xiàn)金流，而非繼續(xù)擴(kuò)張。
受多重因素影響，今年以來，不但高價地難覓蹤影，流標(biāo)流拍現(xiàn)象也開始增多。6月28日，安徽阜陽出讓三幅地塊，總面積21.66萬平方米，最終全部流拍。同日，北京朝陽區(qū)焦化廠的保障房項目地塊因無人報價而流標(biāo)，這是北京今年第7宗流標(biāo)地塊。
從需求端來看，未來房企在土地市場的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高。近期，審計署、央行等部門密集釋放房地產(chǎn)融資層面的利空消息。多數(shù)分析人士認(rèn)為，已持續(xù)收緊了兩年的融資政策，將可能迎來新一輪加碼。
同策研究院首席分析師張宏偉還指出，2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)（2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大），降準(zhǔn)也救不了這些資金面緊張的房企。
這將給房企的資金狀況帶來更大壓力，進(jìn)而影響到土地市場。多數(shù)分析人士認(rèn)為，未來土地市場將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性，交易規(guī)模可能會有所下降，低地價、低溢價率將成為常態(tài)。
國土部下屬的土地勘測規(guī)劃院近期也發(fā)布報告指出，“隨著市場調(diào)控預(yù)期趨向穩(wěn)定，地方治理水平不斷提高、精準(zhǔn)調(diào)控下沉區(qū)縣、住房租賃體系逐步構(gòu)建，未來一段時間內(nèi)，土地市場將繼續(xù)保持平穩(wěn)，住宅地價進(jìn)一步收窄的預(yù)期持續(xù)。”
