土拍“寒潮”來襲 前7月近800宗地塊流拍
發(fā)布時間：2018/8/13 9:56:00 瀏覽次數(shù)：12419 來源： 中國經(jīng)營報 cjjt-fdc
“流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢自然就會省著點花，火爆的土拍溢價率也就下來了。”近日，在談及“土地市場降溫”話題時，新城控股高級副總裁歐陽捷表示。
7月以來，與長三角持續(xù)高溫天形成鮮明對比的，是土地市場寒意陣陣，全面降溫。據(jù)上海土地交易市場官網(wǎng)信息，原定于今年8月22日出讓的楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)純宅地，至今無競買申請人，且競買申請日期已經(jīng)結(jié)束。而在相隔不遠的蘇杭兩城，土拍市場也遇到一股“寒潮”：蘇州為期兩天的土拍中，10宗住宅類地塊成交7宗流拍3宗；杭州7月份的6場土拍中，在郊區(qū)地價下跌，核心區(qū)失守之后，近期還出現(xiàn)了首次底價成交。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，一線城市土地流標(biāo)13宗；二線城市合計流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗；三四線城市經(jīng)營性土地合計流標(biāo)達到了629宗。從昔日的地王頻現(xiàn)，到如今的多地塊流拍，熱點城市宅地是否正從“香餑餑”變成“燙手山芋”，其原因又為何？
土拍“寒流”席卷長三角
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年7月40城土地市場報告》：7月份受監(jiān)測的40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌，土地出讓均價連續(xù)4個月同比下跌。今年以來，土地成交溢價率保持低位，多項指標(biāo)增幅有所收窄。
而具體到上海市場，7月拍賣的5宗住宅地塊、2宗租賃住房地塊均以底價成交，5宗地塊被叫停出讓，其中包括位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的純宅地。
“嚴苛的出讓條件讓開發(fā)企業(yè)‘望而卻步’。”市場觀察人士分析稱。根據(jù)出讓文件，競得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無償移交給楊浦區(qū)；按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房；無償代建規(guī)劃打虎山路、文體中心、為老服務(wù)中心、養(yǎng)老院、公共綠地等公共服務(wù)設(shè)施。此外，還須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會福利等基礎(chǔ)設(shè)施和社會教育事業(yè)項目用地。
除此之外，出讓文件對戶型進行了嚴格限制：中小套型比例不低于80%，項目住宅套數(shù)下限為800套。這意味著開發(fā)商將很難通過別墅、大平層與小戶型的高低搭配來平衡較高的樓面價。
同時記者注意到，近日，青浦區(qū)徐涇北大型社區(qū)經(jīng)十路西側(cè)27-04地塊出讓，最終招商蛇口以底價獲得，樓板價33160元/平方米。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，盡管大虹橋純宅地屬于比較優(yōu)質(zhì)地塊，但由于上海土地拍賣市場監(jiān)管嚴格，加上樓市成交不暢，對房企資金回籠帶來壓力，所以這幅地塊只有1家房企投標(biāo)，底價獲得也不足為奇。
招商蛇口上海公司相關(guān)負責(zé)人表示：“面對目前市場上較多的低溢價成交和流拍現(xiàn)象，招商蛇口上海公司也已作好充分準(zhǔn)備，首先針對銷售型與持有型物業(yè)做戰(zhàn)略配置上的調(diào)整，其次是形成多業(yè)態(tài)多元化多產(chǎn)業(yè)的‘三多’發(fā)展態(tài)勢，積極涉足商業(yè)、寫字樓、長租公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生、教育、醫(yī)療等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，拓展全新的業(yè)務(wù)發(fā)力點。”
記者采訪中了解到，土地市場寒潮正席卷長三角，近日，蘇杭等地均出現(xiàn)了地塊流拍現(xiàn)象。其中，蘇州日前連續(xù)兩天土拍中，10宗住宅類地塊成交7宗3宗流拍，溢價率最高的是甪直地塊為18%，3宗底價成交，3宗溢價率在5%以下。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現(xiàn)象形成鮮明對比。
據(jù)了解，此次流拍的蘇地2018-WG-10號地塊位于相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭的熱門區(qū)域，周圍已有天房、中糧、九龍倉、葛洲壩等多家房企入駐。地塊對面便是該區(qū)域內(nèi)誕生的上海建工“地王”。
早在2016年5月，經(jīng)過近百輪競價，上海建工房產(chǎn)有限公司以約55.21億元總價競得2016-WG-26號地塊，樓面價19046元/平方米，溢價率116%，刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。目前該地塊仍處于施工階段，未有入市動作，針對地塊建設(shè)進度以及入市計劃，記者聯(lián)系開發(fā)企業(yè)上海建工房產(chǎn)有限公司方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。
另據(jù)記者不完全統(tǒng)計，7月杭州市區(qū)共30余宗地塊進行出讓，絕大部分的地塊的成交樓面價都有不同程度的下跌，且無任何地塊達到地價封頂標(biāo)準(zhǔn)。而在8月6日的土拍中，蕭政儲出（2018）25號地塊還未開始出讓，便終止交易。官方的公告顯示，因此地塊涉及區(qū)域規(guī)劃需作評估，經(jīng)研究決定，終止地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動。
“一方面季度末流拍地塊增多主要與地塊供應(yīng)節(jié)奏有關(guān)，另一方面也說明二季度開始房企拿地態(tài)度轉(zhuǎn)變顯著。”克而瑞研究中心分析師吳嘉茗指出。
流拍成地市轉(zhuǎn)冷“風(fēng)向標(biāo)”？
克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，就年內(nèi)流拍情況來看，6月份掛牌的地塊中有114幅流拍，流拍數(shù)量達到上半年最高峰，此外3月份掛牌的地塊也有84幅流拍，整體來看每個季度末地塊流拍數(shù)量更多，二季度各月掛牌地塊的流拍數(shù)量逐步上升，在6月份創(chuàng)下新高。
“企業(yè)對樓市短期內(nèi)放開限價不抱希望，因此在拿地上的想象空間不大，土拍中表現(xiàn)得相對理性。”一位中型房企的營銷負責(zé)人對記者表示，2016年和2017年拍下的部分地王項目還未入市，它們的煎熬同行都看在眼中，保本已成各家開發(fā)商爭取的平衡線。
近日，招商蛇口上海公司相關(guān)負責(zé)人對記者表示：“針對目前錯綜復(fù)雜的市場局面，對于房企在土地判斷及選擇能力上提出了更高的要求，招商蛇口一方面戰(zhàn)略深耕已進入城市，另一方面積極開拓環(huán)上海都市圈市場，形成以上海為核心的‘1+N’的土地儲備策略。”
“不少大公司的選擇是趨同的，上海土地少，就在上海周邊拿，不是環(huán)城市群的，還真不太敢拿。”一位接近房企負責(zé)土地拓展人士的行業(yè)觀察者對記者表示，隨著融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)資金盤面緊張，企業(yè)的重心都在項目銷售去化上，希望加快資金回籠以補充現(xiàn)金流。
多位受訪人士對記者表示，房企拿地不再以超預(yù)期拿地，而是根據(jù)目前的價格倒退，看看能不能算得過賬來。“面粉貴過面包”，或加上一定的溢價拿地，已經(jīng)不再成為目前房企的主流心態(tài)。
而在近日的流拍土地中，按土地屬性來看，純宅地的流拍量最大。吳嘉茗表示，主要由于純住宅地塊一般分為兩種類型：一類地塊的地理條件相對優(yōu)越但土拍要求嚴苛，另一類純宅地往往位于城市遠郊區(qū)域，未來市場前景難測，導(dǎo)致住宅地塊的流拍量高于其他類型。
那么，滬蘇杭等重點城市的多幅地塊流拍，是否正成為地市轉(zhuǎn)冷的“風(fēng)向標(biāo)”？“市場環(huán)境已變。”同策研究院首席分析師張宏偉對記者分析稱，當(dāng)前企業(yè)盡量選擇拿無“瑕疵”地塊，或者暫時不在公開市場拿地以規(guī)避風(fēng)險。
在吳嘉茗看來，市場整體升溫的情況下，出現(xiàn)了大量核心城市、核心地段土地流拍的情況。這或許可以看做土地市場開始“冷卻”的信號：跟市場熱度輪動相同，北京、上海、杭州、蘇州等作為市場先“熱起來”的一批城市，也是全國市場的風(fēng)向標(biāo)，土地市場的“冷卻”也將從這些地方開始。
不過，歐陽捷認為，流拍土地增多并非是樓市下行的信號，也非房企資金短缺，恰恰相反，這是土地市場理性的信號。通過市場緊縮、洗牌，清洗掉一批體質(zhì)羸弱的中小房企，反而為強壯的大房企騰挪出更大的發(fā)展空間。
